Karakteristik Utang Hipotek, Kelebihan dan Kekurangan, dan Contohnya

Ada banyak hal yang bisa dibahas ketika berbicara mengenai kepemilikan rumah. Salah satunya adalah utang hipotek yang bisa menjadi solusi ketika hendak melakukan pembelian rumah. Mungkin Anda masih merasa bingung dengan istilah yang satu ini, yuk simak ulasan lengkapnya sebagai berikut.

Bagi yang sedang mempelajari ilmu finansial atau akuntansi, istilah hipotek mungkin sudah tidak asing. Salah satu instrumen utang ini penting dipelajari karena masih banyak diminati bagi yang menginginkan kepemilikan rumah.

Pengertian Utang Hipotek

Hipotek adalah salah satu jenis hutang jangka panjang yang menjadikan suatu barang atau harta tidak bergerak sebagai jaminan semisal rumah, tanah, dan lain sebagainya. Pada dasarnya, hipotek bisa diajukan melalui leasing sebagai lembaga pembiayaan, misalnya KPR, bank, Pegadaian, dan lainnya.

Umumnya, lembaga leasing yang paling banyak menerima pengajuan utang hipotek adalah perbankan. Adapun perjanjian jangka panjang dari hipotek sendiri biasanya selama 15-20 tahun. Hal ini tergantung dari kesepakatan awal antar kedua belah pihak, yaitu kreditur dan debitur.
 

Sifat dan Ciri Khas Utang Hipotek

 

Hipotek dikenal pula dengan istilah “klaim atas properti” atau “hak atas properti”. Apabila peminjam memiliki kendala ketika membayar hipotek, maka properti yang bersangkutan harus disita. Misalnya dalam hipotek perumahan, pembeli menjaminkan rumahnya ke bank. 

Maka pihak bank memiliki hak atas properti rumah tersebut apabila pembayaran hipotek gagal di tengah jalan. Seperti instrumen utang lainnya, hipotek juga memiliki sifat dan ciri khasnya tersendiri yaitu sebagai berikut.
 

1. Absolut

Hipotek bersifat absolut yang artinya sebuah hak yang tetap bisa dipertahankan terhadap tuntutan siapapun.

2. Droit de suite atau zaaksgevolg

Ciri khas ini diartikan sebagai hak yang didapatkan tergantung dari di tangan siapa benda tersebut berada.

3. Droit de Preference

Seseorng memiliki hak untuk dipenuhi piutangnya diantara orang yang memiliki piutang terhadap properti lain. Nah, disinilah hak atas jaminan kebendaan tidak berkaitan dengan penyitaan barang.

4. Accecoir

Hipotek merupakan jenis kesepakatan tambahan yang eksistensinya tergantung dari perjanjian pokok utang piutang yang dilakukan.

5. Ondeelbaar

Hipotek tidak dapat dipisah-pisah karena instrumen ini berada di atas seluruh benda yang dijadikan objek hipotek. Artinya, hak hipotek tidak terhapus dengan cara dibayarkannya sebagian utang.

6. Hak Pelunasan Utang

Perlu diketahui bahwa hipotek hanya mengandung hak untuk pelunasan utang saja. Artinya, tidak ada hak kepemilikan atas benda. Namun jika dibuat kesepakatan, kreditur berhak menjadikan benda jaminan sebagai sitaannya. Hal ini terjadi jika debitur lalai dalam membayar hipotek.

Adapun seseorang dapat mengajukan hipotek kepada lembaga pembiayaan dalam bentuk kredit kepemilikan rumah atau KPR. Adapun jika terjadi gagal bayar dan penyitaan, maka pihak bank berhak mengusir penyewa dan menjual rumah tersebut untuk menghapus utang hipotek.

Syarat Utang Hipotek

Jika ingin mengajukan utang hipotek, Anda harus memahami syarat dan prosedur yang ada di dalamnya. Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi untuk mengajukan utang hipotek adalah:

• Mengadakan perjanjian hutang piutang
• Benda yang dijadikan jaminan hutang adalah benda tak bergerak

Apabila dua syarat utama di atas sudah terpenuhi, langkah selanjutnya adalah membuat perjanjian tertulis hipotek. Hal ini dilakukan di hadapan para pejabat yang memiliki hak pembuatan akta tanah atau dikenal sebagai PPAT.

Baca juga: Cara Membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

Tahap ini dihadiri oleh kreditur, debitur, dan dua orang saksi yang sah. Adapun saksi biasanya adalah kepala desa setempat dimana tanah yang dijadikan objek hipotek tersebut berada. Setelah itu, akta yang sudah dibuat didaftarkan pada pendaftaran tanah di kantor agraria setempat.

Kelebihan Utang Hipotek

Setiap instrumen utang yang ada di masyarakat saat ini memberikan fungsi tersendiri. Terlebih utang hipotek yang berkaitan dengan kepemilikan rumah. Adapun beberapa kelebihan dari instrumen utang hipotek adalah sebagai berikut.

1. Biaya pajak properti yang lebih kecil sebagai jaminan hipotek.
2. Aset yang dijaminkan sebagai utang hipotek masih bisa ditempati oleh debitur.
3. Pelunasan sisa hipotek bisa dibayarkan lunas apabila dananya sudah mencukupi dan tidak perlu sampai menghabiskan masa pelunasan.

Kekurangan Utang Hipotek

Selain kelebihan, pada dasarnya hipotek juga memiliki kekurangannya tersendiri. Adapun kekurangan dari utang hipotek yang diajukan adalah sebagai berikut.

1. Biaya Hipotek Cukup Besar

Instrumen hutang seperti hipotek dikenal memiliki pembayaran yang cukup besar. Bahkan terkadang nominalnya bisa melebihi harga asli dari penjualan properti. Adapun kelebihan biaya pembayaran lainnya adalah bunga, premi asuransi, biaya notaris, dan administrasi bank.

Oleh karena itu, Anda perlu memikirkannya secara matang sebelum mengajukan utang hipotek mengingat berbagai jenis biaya yang harus dibayarkan.

2. Pemanfaatan Aset Dibatasi

Meski benda yang dijaminkan pada dasarnya masih bisa digunakan, sebenarnya pemanfaatannya masih dibatasi. Properti yang dijadikan objek hipotek tidak boleh diperjual belikan, menambah gedung, disewakan, atau areanya diperluas.

Contoh Soal Utang Hipotek

Pada tanggal 28 Maret 2020 PT. XYZ mengajukan pinjaman hipotek sebesar Rp20.000.000 kepada
bank. Adapun biaya administrasi yang harus dibayarkan adalah Rp1.000.000 yang bisa dicicil 6 bulan sekali.

Sedangkan beban bunga yang dikenakan adalah sebesar 15% per tahun dalam periode pelunasan selama 20 bulan. Maka, catatlah pinjaman hipotek saat angsuran.

Jawaban:

Pencatatan jurnal pinjaman hipotek

• Kas            : Rp19.000.000
• Biaya Administrasi    : Rp1.000.000
• Hutang Hipotek        : Rp20.000.000

Bunga = 15%x6/12xRp20.000.000 = Rp1.500.000

Utang hipotek = Rp20.000.000/20 bulan = Rp1.000.000/bulan

Maka untuk pembayaran enam bulan adalah Rp6.000.000

• Utang hipotek    : Rp6.000.000
• Bunga        : Rp1.500.000
• Kas            : Rp7.500.000

Melalui ulasan di atas, pada dasarnya pengajuan utang hipotek memang harus memenuhi persyaratan yang dibutuhkan. Keberadaan instrumen utang ini cukup membantu dalam untuk meminjam modal maupun mencicil kepemilikan rumah pada lembaga pembiayaan terkait.